20.06.2025
Прокуратурой области проведена проверка исполнения федерального законодательства, в ходе которой установлено следующее.
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации Сеченовского муниципального округа Нижегородской области и гр. О. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого в соответствии с п.п.19 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации Сеченовского муниципального округа Нижегородской области (арендодатель) передает, а гр. О. (арендатор) принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью Х, находящийся по адресу: ХХХ
В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается с 07.02.2023 по 07.02.2026.
02.03.2023 произведена государственная регистрация договора аренды в Управлении Росреестра по Нижегородской области за № ХХХ.
Между тем, проведенной проверкой установлено, что договор аренды участка предоставлен в аренду с нарушением установленного Земельным кодексом Российской Федерации порядка, что повлекло нарушение публичных интересов и прав третьих (неопределенного круга) лиц.
В силу пп. 1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
В пп. 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление от 23.06.2015 № 25) содержатся следующие разъяснения.
Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст.167 Гражданского кодекса).
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных п. 2 данной статьи случаев.
К числу таких исключений относится предоставление земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Установлено, что земельный участок передан ответчику комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации Сеченовского муниципального округа Нижегородской области без проведения торгов в виду его предоставления для сенокошения.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, регулирует Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее — Закон № 112-ФЗ), в ст. 2 которого под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (п. 1 ст. 2); личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (п. 2 ст. 2).
Согласно п. 5 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобномхозяйстве» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.
В соответствии со ст. 1 Закона Нижегородской области от 02.02.2012 № 4-З «О максимальном размере общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в Нижегородской области» закреплен максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут одновременно находится на праве собственности и (или) ином праве у граждан для ведения личного подсобного хозяйства и не могут превышать 2,5 га.
Подпункт 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования предусматривает исключение из общего правила о предоставлении на торгах права аренды определенных видов земельных участков. В свою очередь положение п. 5 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве”, устанавливает максимальные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан ведущих личное подсобное хозяйство. Данные требования обусловлены целевым назначением указанных земельных участков, призванным удовлетворить исключительно личные потребности граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах и на больших площадях земли, характерным для коммерческой деятельности (Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2021 № 124-0).
Таким образом, исходя из системного толкования, действующее законодательство не предусматривает возможность предоставления без торгов земельных участков гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных площадью, превышающей 2,5 га.
Площадь спорного земельного участка значительно превышает установленный региональным законодательством максимальный размер площади земельных участков, которые могут одновременно находиться на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.
Таким образом, оснований для заключения договора аренды с использованием льготного порядка, предусмотренного пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось.
Правовое регулирование порядка предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения с обязательным предварительным опубликованием соответствующих извещений и проведением в последующем торгов, обеспечивает эффективное использование публичной собственности, гарантирует справедливое и открытое распределение таких земель, направлено на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключение необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим.
В том случае, если участок необходим для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (предпринимательской деятельности), в том числе для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, земельный участок должен предоставляться в аренду на основании пп. 15 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ с соблюдением установленных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации требований.
Иное истолкование и применение вышеуказанных норм Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе предоставление гражданам земельных участков для фактического осуществления деятельности в виде сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, позволит игнорировать требования пп. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивающих справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельных участков, исключающих предоставление необоснованных преимуществ.
Наличие специального порядка предоставления земельного участка без проведения торгов для выпаса сельскохозяйственных животных, гражданину в порядке пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, не исключает предоставление земельного участка для аналогичной цели с использованием публичной процедуры торгов.
Заключенный в отсутствие проведения торгов договор аренды земельного участка без проведения торгов нарушает как явно выраженный в законодательстве запрет, так и права неопределенного круга иных лиц, лишенных законной возможности претендовать на аренду этого же участка, а муниципальное образование — права на получение в бюджет дополнительных доходов.
Таким образом, договор аренды земельного участка не соответствует требованиям п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает установленный ст.ст. 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации порядок распоряжения земельными участками, посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, и в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в силу ничтожности, а полученные по данному договору земельные участки подлежит возврату арендодателю.
По выявленным нарушениям прокуратурой района приняты меры прокурорского реагирования.